在一連串的房地產(chǎn)調(diào)控新政之后,樓市買賣雙方陷入膠著狀態(tài)。整個(gè)五一假期,樓市蕭條一片,買方集體觀望,賣方咬住房?jī)r(jià)不想松口。但與此同時(shí),隨著各地樓市政策細(xì)則的出臺(tái)及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的呼之欲出,一些現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)商已經(jīng)開始多方尋求對(duì)策,調(diào)整開發(fā)、銷售策略……
樓市供不應(yīng)求、賣方主導(dǎo)市場(chǎng)的局面正在被嚴(yán)厲新政迅速扭轉(zhuǎn),從目前開發(fā)商的加緊推盤和購(gòu)房者的觀望情緒來(lái)看,5月市場(chǎng)滯銷的現(xiàn)象會(huì)更加嚴(yán)重,這也成為業(yè)內(nèi)預(yù)期樓市終將出現(xiàn)較大面積降價(jià)促銷的主要原因。
在一線城市樓市蕭條的同時(shí),二線城市的假日樓市也普遍遇冷,以5月3日的一手房交易情況看,除了重慶成交222套,其他城市如杭州81套、蘇州45套、寧波33套……均表明新政后的各地樓市都面臨窘境。
購(gòu)房者:降價(jià)還不到位
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),假日樓市行情似乎更堅(jiān)定了他們觀望的決心。以舉辦房展的上海為例,樓盤打折較少、企穩(wěn)居多。由于多數(shù)樓盤尚未新推房源,所以對(duì)于問及銷售價(jià)格這樣的“機(jī)密”問題時(shí),工作人員往往含糊其詞,有些則以介紹當(dāng)下板塊行情及將周邊在售樓盤拿來(lái)做比較。“目前很多開發(fā)商采用相似樓盤'比較定價(jià)法’,在市場(chǎng)行情好的時(shí)候極易造成樓盤競(jìng)相漲價(jià)的局面,而市場(chǎng)行情不好時(shí),在周邊樓盤價(jià)格保持不變的情況下,也可以形成區(qū)域價(jià)格依然堅(jiān)挺的景象。”漢宇地產(chǎn)的分析師直言。
有參觀者也向記者表示,現(xiàn)場(chǎng)樓盤優(yōu)惠促銷倒是有,但多是9.5折、9.7折,還有開盤當(dāng)天每平方米減200元這樣的象征性優(yōu)惠,說(shuō)明開發(fā)商還只是在試探。“房展是一個(gè)買賣雙方相互觀察的窗口,但基于政策未盡,如上海的地方細(xì)則尚未公布,還有房產(chǎn)稅等預(yù)期加強(qiáng),交易持續(xù)冷淡的局面在房展后立即緩解的可能性不大。”中原地產(chǎn)的分析師表示。
即便樓盤價(jià)格出現(xiàn)“跳水”,眼下購(gòu)房者也未必買賬。如假期內(nèi)深圳樓市爆出部分樓盤價(jià)格大跌,5月2日借房展開盤的高發(fā)第五大道均價(jià)為24000元/平方米,與此前公布的30000元/平方米單價(jià)相比直降20%;同日開盤的龍華潛龍曼海寧曾擬定價(jià)27000-28000元/平方米,但最終報(bào)價(jià)為24000元/平方米?？墒潜M管如此,開盤現(xiàn)場(chǎng)人氣仍頗為低迷。在業(yè)內(nèi)看來(lái),與去年樓市迅速回暖、不少購(gòu)房者不惜追漲類似,在價(jià)格開始松動(dòng)的情況下,市場(chǎng)反而有買漲不買跌乃至希望殺跌的心態(tài)。
開發(fā)商:維持資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵
購(gòu)房者的盼跌心理也給開發(fā)商帶來(lái)巨大壓力。“政策出臺(tái)以后,開發(fā)商出現(xiàn)了兩個(gè)陣營(yíng):如綠地、保利等過去一年里大規(guī)模擴(kuò)張的開發(fā)商,加大了推盤和促銷力度,以保證資金回籠、避免在建項(xiàng)目和貸款出現(xiàn)斷檔,同時(shí)此類開發(fā)商還可能會(huì)暫停新項(xiàng)目的開工和拿地,同時(shí)放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力;而那些地方小國(guó)企和中小開發(fā)商,由于在建工程和可售房源都相對(duì)較少,加上政策調(diào)控期間采取保守策略、不敢輕易投資,在見到樓市銷售不暢的情況下也就不再推新。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師如此描繪。
目前的貨幣環(huán)境對(duì)開發(fā)商的確相當(dāng)不利。除了收緊個(gè)貸,央行今年以來(lái)第三次上調(diào)準(zhǔn)備金率,大型金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率將升至17%,據(jù)估算將“凍結(jié)”銀行近3200億元的資金。此外,在此次準(zhǔn)備金率上調(diào)的前一天,央行上?？偛窟€下發(fā)了“2010年上海市信貸投向指引”,其中明確要求嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目貸款,但會(huì)重點(diǎn)保證在建、續(xù)建項(xiàng)目的貸款需求。“今年以來(lái),想要銀行新批開發(fā)貸款已經(jīng)非常困難,而且越是大開發(fā)商,資金鏈繃得越是緊,因?yàn)槠渫奶幫顿Y項(xiàng)目,去年看到形勢(shì)好又拿了不少地,可是在購(gòu)房者和銀行都'不給面子’的情況下,他們又會(huì)作出何種選擇呢？”有上海的開發(fā)商欲言又止。
市場(chǎng)人士已經(jīng)開始預(yù)期銀根緊縮可能加速開發(fā)商放棄觀望,市場(chǎng)內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)。目前從售樓處的表現(xiàn)來(lái)看,開發(fā)商已經(jīng)在努力和銀行溝通協(xié)調(diào),以“搶救”客源。如原先一些投資客聚集的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了較多的退房現(xiàn)象,一些開發(fā)商就迅速聯(lián)系介紹中小銀行、外資銀行,為客戶爭(zhēng)取的貸款條件;也存在讓客戶以企業(yè)名義購(gòu)買,以資產(chǎn)抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)型貸款的情況;甚至開發(fā)商直接免息代墊兩到三成首付,客戶可以兩至三年之后還清。并且在幫助客戶應(yīng)付貸款的同時(shí),再給出2%至3%的房?jī)r(jià)優(yōu)惠,總算拉攏到了一些客戶回到售樓處簽約。