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“大部分出讓金建保障房不可行”
有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)炒得越高越好，從而地價(jià)也就會(huì)更高，從而，城市政府能取得更多的土地出讓金，有更多的財(cái)力去保障住房。 “控需求、增供給”是新國(guó)十條基本調(diào)控思路，土地出讓金是保障性住房建設(shè)資金來(lái)源之一。
劉琳：新國(guó)十條主要通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，即“控需求、增供給”來(lái)解決普通居民住房問(wèn)題，調(diào)控思路清晰。
抑制房?jī)r(jià)快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它會(huì)在短期內(nèi)見(jiàn)效。這次首付比例的提高，銀行部門執(zhí)行很快，有些地方第二天就落實(shí)了?？刂贫嗵追啃枨?，目的是保障老百姓正常的住房剛性需求，抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求。
從另一方面說(shuō)，增加供給才是根本之道。新國(guó)十條首先提出要增加居住用地的有效供應(yīng)。其次，在用地規(guī)劃中，提出了普通住房用地不低于供應(yīng)總量的70%。這個(gè)比例是與居民收入結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)的。從公眾收入結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最上面20%是高收入階層，第二個(gè)20%是中等偏上收入，第三個(gè)20%是中等收入，第四個(gè)20%是中等偏下收入，第五個(gè)20%是低收入?？梢?jiàn)新國(guó)十條70%普通住房面對(duì)的就是中等和中低收入群體。
任興洲：如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設(shè)保障性住房，不具有可行性。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘?shí)際上有多種用途，譬如，城市的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)支持等方方面面。目前，土地出讓金已經(jīng)成為彌補(bǔ)地方財(cái)政不足的重要來(lái)源。
新國(guó)十條不會(huì)“越調(diào)越漲”
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟往何處走？是走入下行通道，還是步入上行通道？抑或穩(wěn)定運(yùn)行？
滕泰：房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)不以人的意志為轉(zhuǎn)移，而是有著其發(fā)展的客觀規(guī)律。具體而言有五大要素決定：第一，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)背景下的城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)。第二，人口在不斷城市化。第三，老百姓的資產(chǎn)在重新配置。第四，土地供給在減少。第五，貨幣政策因素或金融因素影響。
劉琳：新國(guó)十條抓住供求關(guān)系兩端對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時(shí)加大供給，旨在緩解市場(chǎng)供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行，這種調(diào)控思路與過(guò)去有所不同。在2004年-2006年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)是兩個(gè)“防止”：一是防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱，二是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2004年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積持續(xù)減少，無(wú)疑加大了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。當(dāng)時(shí)，宏觀背景是流動(dòng)性過(guò)剩，居民收入增長(zhǎng)迅速，住房需求高漲。2005年、2006年，僅僅對(duì)拆遷需求和外資購(gòu)房進(jìn)行了一些限制，而買房一直享受85折利率優(yōu)惠。直到2007年，政府才第一次對(duì)“住房需求端”進(jìn)行了較為嚴(yán)格的控制。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年底開始出現(xiàn)回調(diào)。但到了2008年，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了金融危機(jī)的影響，政策不得不進(jìn)行逆轉(zhuǎn)，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)提振國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入上行通道。2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一路高歌猛進(jìn)，直到高企的房?jī)r(jià)成為百姓頭上的一座大山，嚴(yán)重影響了民生保障。于是，一系列房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)。
回顧多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷程，我認(rèn)為，新國(guó)十條調(diào)整供求關(guān)系的思路是非常正確的，這是符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的，不會(huì)再出現(xiàn)越調(diào)越漲。房?jī)r(jià)高漲的局面肯定會(huì)有所改觀。
任興洲：這次新國(guó)十條的調(diào)控不僅不會(huì)讓市場(chǎng)崩盤，而恰恰是為了防止市場(chǎng)崩盤。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒，新國(guó)十條有意讓其降溫，保持平穩(wěn)。雖然一些房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在資金比較充沛，還能挺一陣子，但如果交易量持續(xù)下降呢？到那時(shí)候，市場(chǎng)房?jī)r(jià)就會(huì)有變化。
今后政府還會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買多套房的炒房客在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等，都會(huì)設(shè)置一定的稅種，加大其持有和交易成本，力圖將投資者和投機(jī)者逐出這個(gè)市場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生本原。
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