在房地產(chǎn)調(diào)控新政之下，2010年的商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試顯得尤為意味深長(zhǎng)。
5月10日，一位股份制銀行人士向本報(bào)記者透露，不同于之前展開的房貸壓力測(cè)試，部分商業(yè)銀行此次將房地產(chǎn)貸款與地方融資平臺(tái)貸款之間的關(guān)聯(lián)度也考慮在內(nèi)；一些銀行還參考了未來房地產(chǎn)政策的不確定性，比如房產(chǎn)稅開征對(duì)房貸的影響。
記者從多位銀行人士處得到的信息顯示，從4月中下旬開始的房貸壓力測(cè)試基本已告一段落，綜合來看，多家商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌容忍度在30%-40%之間。
央行1季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)38.5%，比上年同期高20.4個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增3394億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個(gè)百分點(diǎn)。
房?jī)r(jià)下跌可容忍度30%-40%
本報(bào)記者從多位銀行人士處獲悉，工、建、中、交四大行的房貸壓力測(cè)試結(jié)果均已出爐。工行、建行對(duì)房?jī)r(jià)下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，尚未上市的農(nóng)行為20%；股份制銀行中，民生可容忍度最高為40%，招行為37%。
國(guó)有大行中，交行率先公布房貸壓力測(cè)試結(jié)果。測(cè)試顯示，房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，開發(fā)貸款不良率增加1.2%，個(gè)人按揭不良率提高0.9%；不過，錢文揮表示，由于交行房地產(chǎn)貸款占比相對(duì)較低，完全有把握消化和吸收這部分風(fēng)險(xiǎn)。
同樣在1季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建行亦表示，如果房?jī)r(jià)下跌30%，對(duì)該行不良貸款影響的百分點(diǎn)與交行大體相當(dāng)，甚至?xí)詾闃酚^一些。2009 年，在同業(yè)審批放松的情況下，建行的按揭貸款政策并沒有放松，年末建行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額下滑到第三，占比也不是最高。
建行相關(guān)人士表示，2005 年以來，建行就對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的客戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，從原來的6000 多戶精選至3000多戶。進(jìn)入2010年，這一收縮戰(zhàn)略進(jìn)一步加緊，1 季度末比去年同期末減少400 戶房地產(chǎn)客戶。2010年1季度，建行房地產(chǎn)貸款增速大約在4%，而同期全國(guó)房地產(chǎn)貸款同比新增44.3%（其中開發(fā)貸31.1%）。
對(duì)于房地產(chǎn)貸款余額同樣龐大的工商銀行來說，房?jī)r(jià)下跌的影響亦在可控范圍之內(nèi)。2009年年報(bào)顯示，工行去年新增房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款分別為951.37億元、2,768.70 億元。
一位知情人士透露，目前工行2008年之前的存量房貸占比很高，目前還本付息率已達(dá)到60%以上，因此房?jī)r(jià)下跌30%左右，并不會(huì)帶來災(zāi)難性的影響。
實(shí)際上，銀行更為擔(dān)心的是2009-2010年這一輪房?jī)r(jià)上漲過程中發(fā)生的新房貸，這段期間房?jī)r(jià)漲幅較高，發(fā)生假首付等欺詐手段也較多。
對(duì)于股份制銀行來說，不同客戶結(jié)構(gòu)和信貸政策導(dǎo)致其結(jié)果亦有所不同。
房貸下跌容忍度最高的是民生銀行，行長(zhǎng)洪琦此前公開表示房?jī)r(jià)下降四成，不會(huì)影響到該行資產(chǎn)質(zhì)量。
而對(duì)于個(gè)貸業(yè)務(wù)占比頗高的招商銀行，一位知情人士透露，招行進(jìn)行房貸壓力測(cè)試時(shí)有更為細(xì)致的考慮，對(duì)房產(chǎn)稅等潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。若房產(chǎn)保有稅每年按貸款1%的比例來分?jǐn)?，同時(shí)三套以上房屋占余額30%的比例來測(cè)算，影響約0.8個(gè)百分點(diǎn)。
地方融資平臺(tái)貸款關(guān)聯(lián)度
光大銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部一位負(fù)責(zé)人表示，盡管2008年就已經(jīng)展開房貸壓力測(cè)試，但此次房貸壓力測(cè)試不同于以往。之前壓力測(cè)試更多關(guān)注個(gè)人和房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，此次則更多從系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)。
一位國(guó)有大行人士認(rèn)為，此前的房貸壓力測(cè)試存在一定漏洞，沒有考慮到地方融資平臺(tái)貸款和以房地產(chǎn)、土地為抵押物的一般貸款。
實(shí)際上，在2009年地方融資平臺(tái)蓬勃興起之時(shí)，大量平臺(tái)貸款以土地抵押、地方財(cái)政擔(dān)保形式出現(xiàn)，一旦房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致土地價(jià)值縮水，地方財(cái)政收入下滑，隨之而來就是各類地方融資平臺(tái)貸款的還款風(fēng)險(xiǎn)。因房地產(chǎn)下行帶來的融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)不得不引起監(jiān)管層重視。
同時(shí)，2009年信貸投放大潮中，土地儲(chǔ)備貸款的非理性增長(zhǎng)也頗令市場(chǎng)和監(jiān)管層擔(dān)憂。一位銀行業(yè)人士表示，即便進(jìn)入2010年1季度，一些銀行仍無視低價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，盲目高估土地價(jià)值，抵押率過高，甚至將沒有納入規(guī)劃和獲得用地指標(biāo)的土地也用于抵押。
此次壓力測(cè)試時(shí)，多家銀行都考慮到了房貸與地方融資平臺(tái)貸款之間的關(guān)聯(lián)度。接近工行的人士透露，加上地方融資平臺(tái)因素，即便房?jī)r(jià)下跌35%，也在工行可承受范圍內(nèi)。