國稅總局昨日公布了規(guī)范土地增值稅清算細則。根據(jù)行業(yè)人士提供的去年全國商品房銷售額和平均項目利潤率，《每日經(jīng)濟新聞》記者初步計算，如果能夠全部征收，去年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。
但行業(yè)人士稱，國稅總局的上述通知，雖然計稅方法比之前嚴(yán)格許多，但卻沒有擊中“要害”，土地增值稅的清算工作依然難度很大，其功能更多是威嚇開發(fā)商，使他們不敢囤地捂盤，以抑制房價。
被評論為“沒有打中要害”
此前，上海、北京等地就已經(jīng)出臺政策，要求加強房地產(chǎn)土地增值稅清算工作。其中尤以北京市的土地增值稅清算政策最為嚴(yán)厲。
某種意義上說，國家稅務(wù)總局5月19日出臺的上述規(guī)范土地增值稅清算問題的通知，要比北京、上海等地的稅務(wù)部門的土地增值稅清算政策更為嚴(yán)格。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，國稅總局的上述通知是2006年出臺的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的升級版，比此前的規(guī)定還要嚴(yán)格，還要詳細。
業(yè)內(nèi)人士介紹說，新政策對抵扣項目的核算細化到財務(wù)費用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補、退房款的計算甚至土地閑置費用是否可以抵扣。但仍被評論為沒有“打中要害”。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，新政策依然只是強調(diào)如何計算土地增值稅，卻沒有提出怎樣才能真正實現(xiàn)對土地增值稅的清算。
此前，新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，由于土地增值稅政策制訂的漏洞，實際上真正實現(xiàn)土地增值稅清算的樓盤非常少。
“即使計稅措施再嚴(yán)格，不能真正實施清算還是白搭。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說。
大部分開發(fā)商僅按1%~2%預(yù)征
薛建雄說，打開任意一家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)年報，都可以發(fā)現(xiàn)這些公司巨額的利潤和交納的少量土地增值稅?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者此前曾報道，上海世茂濱江花園目前的售價相比2001年開盤至少翻了6倍，但整個上海世茂房地產(chǎn)集團去年交納的土地增值稅不過5.5億，不到當(dāng)年物業(yè)銷售收入161.79億元的3.4%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。
劉福元說，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按1%~2%預(yù)征，未進行清算。而通常情況下，只有在項目全部銷售完成后，才能準(zhǔn)確地對項目抵扣成本進行計算。
但事實上，行業(yè)人士介紹，即使是那些已經(jīng)全部售罄住宅的項目也沒有進行清算，原因在于其剩余大量的商場和車庫物業(yè)沒有銷售。而即使能夠清算，開發(fā)商也有辦法通過會計賬目的處理，減少利潤，降低交稅。
“去年很多房地產(chǎn)項目的售價都漲了50%以上，但開發(fā)商公布的利潤卻只有銷售金額的10%甚至10%都不到，這么多的利潤不是給開發(fā)商‘賬面處理’了嗎？”薛建雄說。
蘭州大學(xué)管理學(xué)院導(dǎo)師張濤證實說，開發(fā)企業(yè)的確有機會，通過人力費用、運輸費用等成本項，降低開發(fā)利潤。
意在打擊囤地和捂盤
薛建雄認為，國稅總局上述政策的真實目的還是為了抑房價、促開工，打擊囤地和捂盤。他表示，政府部門目前最擔(dān)心的是開發(fā)商捂盤不賣和不開工。如果那樣，待政策被市場逐漸消化后，房價還是會大漲。只有嚴(yán)格清算土地增值稅，開發(fā)商才會讓利降價，不至于捂盤。
他的看法被一些業(yè)內(nèi)人士所認同。上海紫園的營銷負責(zé)人曾表示，如果土地增值稅嚴(yán)格清算，很多開發(fā)商都不會愿意漲價。因為漲價之后，銷售勢必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的貸款利息，而因為漲價所獲得的高額利潤，還要被政府部門清算土地增值稅。與其如此，還不如低價銷售，早點回籠資金。
楊紅旭說，因為土地增值稅清算的難度很大，需要多個部門協(xié)同處理，實際征收難度確實很大。上述稅收清算政策的覆蓋面因此很可能僅限在那些捂盤囤地現(xiàn)象比較突出的項目上。 （來源：每日經(jīng)濟新聞 楊羚強）
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據(jù)證券日報 專家：嚴(yán)征土地增值稅 開發(fā)商囤地將無利可圖
年初以來，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，地方稅務(wù)機關(guān)紛紛加強對地產(chǎn)商土地增值稅的征管和清算。針對土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的收入確認、稅前扣除等有關(guān)問題，國稅總局日前下發(fā)通知給予明確。通知規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
對于土地閑置費的稅收處理問題，通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。根據(jù)目前的政策，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，政府有關(guān)部門應(yīng)堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
此外，通知還明確了土地增值稅清算時收入確認的問題。根據(jù)通知，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
專家表示，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。而因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。記者 鄭曉波 |