VS一：調(diào)控力度隨時間而弱化
距離“新國十條”出臺已一月有余，各地地方“國十條”實施細則也陸續(xù)出臺，繼4月23日青島關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步加快住房建設(shè)意見后，北京4月30日也發(fā)布了地方版更嚴(yán)厲的“新國十條”，而深圳、浙江、廣州、重慶等地方版“新國十條”，但卻別指過于”溫和“且概念模糊。隨著上述大城市地方版“新國十條”相繼出臺，預(yù)計在接下來的一個月里將會有更多地方版的“新國十條”面世，但隨著時間的流逝，地方調(diào)控細則的力度越來越受到各方的質(zhì)疑。
盡管在新政執(zhí)行過程中，中央政府多次表示，當(dāng)前加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，關(guān)鍵在于各級地方政府認識到位，行動堅決，切實承擔(dān)起穩(wěn)定房價、保持房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的責(zé)任。但遺憾的是，除北京的“新國十條”被業(yè)界認為是最嚴(yán)厲的新政外，其余地方新政基本隨著時間的推移而“軟著陸”。
因此，地方政府或明或暗、有意無意地采取一些政策措施，推動地價、房價上漲。同時，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時，也傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府經(jīng)常利用中央政府政策上的漏洞。
結(jié)論：縱觀各城市地方版“新國十條”，力度松緊不一，第三套房的限定條件、限購套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和方式等的核心問題依然是“文章”最多的地方。與北京的雷霆政策相比，其他各地調(diào)控細則和風(fēng)細雨；北京明確每個家庭限購一套房的“猛藥”，并未被其他地方效仿?？梢姡胤匠鞘姓{(diào)控力度隨時間而轉(zhuǎn)弱，逐漸弱化中央堅決壓制房價增長的力度。
VS二：部分城市細則避重就輕
據(jù)悉，廣州、深圳出臺的地方新政對購房套數(shù)、本地家庭購買限制等重點環(huán)節(jié)的調(diào)控并不突出。另外，5月21日福州出臺五大措施調(diào)控樓市，主要是針對信貸、住房供應(yīng)量、保障房建設(shè)、土地、捂盤行為等五大方面提出。這些細則都凸顯出各地樓市新政細則依然在避重就輕。
首先以深圳為例，目前外界盛傳的細則中就沒有規(guī)定本地家庭購房的限制，著重于非本地戶口、境外人士和港澳臺居民的投資控制。此外，雖有規(guī)定“執(zhí)行差別化信貸政策，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”，但并未對家庭購買第三套住房做出詳細規(guī)定，是一個戶口本為準(zhǔn)、以個人名義為準(zhǔn)、是否包括未成年人等等，均未做出明確指定，僅僅規(guī)定暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。
其次，關(guān)于福州新出臺的樓市政策，某業(yè)內(nèi)人士認為福州出臺樓市政策的本意是通過地方，使政策在地方得到延續(xù)。這其中最重要的是關(guān)于房貸、三套房、限外令的政策，但福州的新政都回避了。其一是房貸，其實所有的房貸折扣中央已經(jīng)統(tǒng)一了；其二是三套房政策，政府說交由商業(yè)銀行來定，商業(yè)銀行因為是辦理房貸的機構(gòu)，顯然不愿意暫停；其三是限外令，這在福州的政策中也沒有被提到。這三項最重要的政策福州都回避了，可以說福州這次出臺的政策實際上是避重就輕。
而廣州市政府常務(wù)會議討論并原則通過的廣州地方新政則更是大打擦邊球，廣州新政用很大篇幅講述“解決夾心層”的政策，確保今年開工建設(shè)300萬平方米保障性住房，供應(yīng)5平方公里商品房住宅用地，優(yōu)化居住用地布局和結(jié)構(gòu)；儲備供應(yīng)40萬平方米用地，發(fā)展限價房；完善多層次、差異性、租售并舉的住房政策體系。很明顯可以看出，廣州新政的著眼點落在結(jié)構(gòu)、體系、供應(yīng)量增加等宏觀方面。
結(jié)論：從總體來說，本次部分城市出臺的樓市新政策的背離主要調(diào)控手段，避重就輕，房貸控制不嚴(yán)。這樣就會導(dǎo)致沒有太多開發(fā)商敢把樓價降下來。事實上，這些城市的投資性需求并不低。根據(jù)廣州市國土房管局提供給本報記者的來自廣州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手房二套房及以上持有比率達到26%。黃文波也坦言：“這一比率比較高，改善型和投資型需求比較大。”從救市角度來說，現(xiàn)在的救市成本很大，而成本越大，救市的風(fēng)險也就越大，因此除了地方出臺新政策外，還需要中央的宏觀調(diào)控。
VS三：調(diào)控力度不嚴(yán)溫和跟進
跟隨“國10條”的步伐，地方樓市新政密集出臺，以國務(wù)院地產(chǎn)新政為基準(zhǔn)，廣州、青島、石家莊等地陸續(xù)制定了地方性配套政策，把堅決遏制房價過快上漲，嚴(yán)格限制投機性購房放在了顯著位置。進入五月，部分城市新政細則終于露臉了。然而，千呼萬喚始出來的新政細則似乎沒給廣東人民帶來更多的驚喜。翻閱各地產(chǎn)專家和開發(fā)商們對新政的評價，一個“溫和”了得。 新政后，與其說給購房者吃了“定心丸”，倒不如說是給開發(fā)商打了“鎮(zhèn)定劑”。
據(jù)悉，落實“國10條”，廣州最早出臺配套政策，重點解決“夾心層”群體住房困難，并嚴(yán)查囤地囤房哄抬房價。制定了地方性配套政策的還有石家莊市。該市建設(shè)局經(jīng)研究制定了《石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為記錄實施細則(試行)》，從現(xiàn)在開始，假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)有不良行為，也會像汽車違章一樣被計分，而且記滿一定分值，將直接被注銷資質(zhì)。
值得一提的是，在中央打出樓市調(diào)控“組合拳”的第一周，來自中國相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地35個主要城市中，有21個的商品房成交面積環(huán)比下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅高達73%；京、滬、深、穗四個一線城市亦無一幸免，交投量全線告跌。
那么，房地產(chǎn)調(diào)控的底線是否就到了？中國房地產(chǎn)及住宅研究會一名不愿具名的學(xué)者表示，政府的思路其實是要控制而不是打垮房地產(chǎn)市場。當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控，也是有底線的，就是要引導(dǎo)房價回落到合理的區(qū)間。毫無疑問，各個地方會根據(jù)國務(wù)院地產(chǎn)新政因地制宜出臺相對應(yīng)的政策，包括深圳、上海，但新政的針對性會 各 有側(cè)重。顯然，區(qū)域性上沒有完全展開嚴(yán)厲調(diào)控，廣州深圳等大城市力度不嚴(yán)。
結(jié)論：雖然各地都根據(jù)國務(wù)院地產(chǎn)新政因地制宜制定、出臺相對應(yīng)的政策，新政的針對性會各有側(cè)重。盡管地方樓市新政密集發(fā)炮，但地方新政溫和跟進，并沒有展開所謂“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控。戴德梁行(微博)認為，內(nèi)地此次調(diào)控力度為歷來最強，大有不達目標(biāo)誓不罷休之勢，預(yù)期今年內(nèi)地一、二線城市成交量、價格均會下跌，其中一、二線城市樓價將分別較目前跌22%及18%。
VS四：細則不細多是模糊概念
首先，在目前買賣雙方陷入博弈狀態(tài)下，為買房和賣方都提供信心的手段，而對市場結(jié)構(gòu)很難起到實質(zhì)性作用。并且不具體和不細化是政策很難起效的癥結(jié)。對于住房有效供給，雖然提出加快項目審批進度，并開辟審批綠色通道，但什么樣的項目可以走這樣的程序并沒有細致的說明。
其次，以云南新政細則為例，對于住房信貸監(jiān)管，一到三套及以上住房并沒有在信貸上進行制止，而在日前大家比較關(guān)注的“外省炒房團到昆明炒房”現(xiàn)象，并沒有如大家所期待的出臺外省人員在昆購房的相關(guān)限制性條款。而對于二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)，實際上也是采取了往后拖延的態(tài)度：“種種條款都說明，打壓房價的力度并不大。”而這樣模糊的政策，并不能給市場一個明確的方向。對于二手樓市來說，方向不明將會進一步加重觀望的情緒，從而影響二手房買賣成交量。
另外，相比之下，隨后出臺的廣州、重慶等地細則更加“緩和”，不僅沒有明確限制家庭購房套數(shù)，對于三套房貸款也沒有明確規(guī)定。廣州版細則從8個方面提出24條措施，重點放在增加有效供給、加強住房保障等供應(yīng)端的調(diào)控上。重慶版細則也未對二套房認定和三套房貸款作出明確規(guī)定，僅提出對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率大幅度提高，政策執(zhí)行力度較為寬松。
結(jié)論：各地新政，基本上是老生常談，比京版細則要和緩許多，單純是為了表態(tài)?？傮w來看，各地出臺的細則都遵照了新“國十條”定下的基調(diào)，提出增加供給、加強保障房建設(shè)、實行差別化住房信貸政策、抑制投機性購房等，但政策力度不一，多是模糊概念。例如商業(yè)銀行是情況而定，只有部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為尺度合理。目前，尚未公布的上海和杭州樓市調(diào)控細則成為市場關(guān)注的熱點。
VS五：重點城市細則姍姍來遲
國務(wù)院4月17日發(fā)布“國十條”后，北京、青島、深圳等城市紛紛出臺了各自的地方新政后，廣州、重慶等新政也相繼落地，不過，兩地樓市調(diào)控細則均未提及限購、擴大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策，稍顯溫和的細則讓市場多多少少有些失望。而備受關(guān)注的上海、武漢新政細則遲遲未定，讓人們對其政策內(nèi)容猜想連連。顯然，部分城市的細則是實在沒辦法才逼出來的，幾乎都是在打擦邊球，玩模糊概念，又在各方民眾的一再督促之下，才羞羞答答的姍姍來遲。
另外風(fēng)傳將率先開征房地產(chǎn)保有稅的上海，以及成都、武漢等城市新政細則遲遲未見出臺，業(yè)內(nèi)人士分析可能因擔(dān)憂其內(nèi)容過于嚴(yán)厲對經(jīng)濟造成負面打擊，因而暫停公布或緊急剎車。但近日上海房價正在出現(xiàn)變化：部分新盤出現(xiàn)價格“跳水”，以低于預(yù)期價格15%-20%的實質(zhì)性降價開盤，引發(fā)上海樓市將出現(xiàn)跌價跟風(fēng)潮的猜想。
另據(jù)媒體報道，上海版的樓市調(diào)控細則可能于近日出臺，很可能會包括二套房首付五成、貸款利率提高、第三套房停貸、外地人停貸等政策。而備受關(guān)注的房產(chǎn)稅也有可能一并出爐。財經(jīng)評論員馬光遠把脈當(dāng)前樓市，如果熱點地區(qū)出現(xiàn)反彈，新政策出臺還是很有可能，而房產(chǎn)稅、限制外地人購房可能是方向。但至今卻沒有任何明確的時間表明新政細則會在何時公布于眾。
結(jié)論：據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，一場狂風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調(diào)控似乎正在向和風(fēng)細雨轉(zhuǎn)變。繼北京出臺“嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政細則之后，最近兩天，廣州、重慶的細則姍姍來遲，而上海、成都、武漢等城市細則遲遲公布于眾。加上此前的深圳，三地的細則都被加上了“溫和”的定語。開發(fā)商大有鼓而呼的態(tài)勢。
VS六：僅壓縮成交未影響房價
自新“國十條”出臺一個月來，中國房地產(chǎn)市場伴隨著政策的出臺，經(jīng)歷了一番波動，然而其間樓市價格走勢撲朔迷離，媒體報道眾說紛紜，專家學(xué)者莫衷一是，平民百姓則一頭霧水。各地樓市陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量出現(xiàn)多達六成的降幅，但成交均價仍然堅挺，甚至還有不少樓盤不降反升，逆市提價。
據(jù)悉，根據(jù)調(diào)查，各地新政細則陸續(xù)出臺后，上海市新房日成交量首次跌破80套；北京的新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一兩百套；而深圳的實際情況比媒體報道的還要嚴(yán)重……某研究院對北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都十個城市的樓市情況進行了重點分析，發(fā)現(xiàn)樓市成交量出現(xiàn)了明顯萎縮，但房價的變化還不明顯。
據(jù)資料顯示，目前一線城市成交大跌房價未降，北京交易降溫，房價上行；深圳成交降六成，房價同比漲67%；廣州簽約減63.4%，部分樓盤提價；上海成交創(chuàng)新低，新盤均價漲近14%。而二線城市樓市也呈現(xiàn)量跌價漲態(tài)勢，武漢成交降五成，房價變動不大；杭州二手房成交降到冰點，房價創(chuàng)新高；南京新房預(yù)期下調(diào)，房價仍在漲。顯然，隨著成交量的減少，樓價并未大幅回調(diào)。
結(jié)論：有人說，一個月前的樓市是開發(fā)商不降價，而現(xiàn)在的樓市是看房人不談價。無論房價是否在下降，以及下降多少，有一點大家都能感受到，就是市場正在推動房價回歸到應(yīng)有的價位。但毫無疑問的是 ，當(dāng)前樓市政策的持續(xù)性非常重要…… 對此，業(yè)內(nèi)人士稱，預(yù)期下調(diào)了，但是房價仍在漲，這是不爭的事實，只是漲幅變小了。所以與一手房關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高的二手房，自然就沒有降價理由了。
VS七：不愿真正調(diào)控原因猜想
地方政府不愿房價下降、甚至不愿房價漲得過慢不是秘密，這從賣地及相關(guān)收入占地方財政的比例上可以得到明確的答案。地方政府即使在臺面上做“壯士斷腕”狀，但出臺的“配套政策”，也多是反遏制，而非對中央政策真正積極回應(yīng)?？梢哉f，目前地方政府的訴求與《通知》的訴求已經(jīng)格格不入。各地樓市細則緣何比預(yù)想的溫柔？
顯然，這一切的根源當(dāng)然在于利益，房地產(chǎn)業(yè)對地方財政的貢獻之大，已經(jīng)到了影響當(dāng)?shù)刎斦沁M“糠蘿”還是“米蘿”的程度。從長期利益上看，“國11條”所期望達到的目的很明確，但如果不從另外的途徑，比如政績考評、財政改革等方面進行跟進的話，那么，改減免稅為補貼的“地1條”，也許會成為各地紛紛跟進應(yīng)付“國11條”的“第一條”。
其次，按照廣州官方給出的解釋，首先是新政實施以來，樓市運行已出現(xiàn)了積極的變化，市場成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場觀望氣氛濃厚，新政“抑投機、遏房價”的成效初顯。因此，預(yù)期投機性需求將會得到有效抑制。
當(dāng)然，這樣的解釋，對于各地的樓市都是適用的。新政出臺后的近1個月來樓市情況看，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)：一手房市場從4月第三周開始銷量驟降，在二手房市場上，4月第3周，6個重點城市銷量平均減幅達到9.5%，其中杭州減幅最大，環(huán)比減幅達到55%，4月最后一周(10年第18周)大連、杭州等地繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比40%以上的減幅。
結(jié)論：對此，有關(guān)專家也表示，這并非地方政府為細則做減法的全部動因，“地方政府對于土地財政的依賴，是其曖昧態(tài)度的根源”。“樓市調(diào)控了，土地成交價格和成交量就會銳減，地方政府的財政就會捉襟見肘，而銀行的信貸資金安全又會受到影響，地方政府轉(zhuǎn)而態(tài)度曖昧——— 幾年來的樓市調(diào)控路徑，一直在上演這種循環(huán)博弈的大戲，”采訪中，有關(guān)人士透露，據(jù)說深圳原本準(zhǔn)備和北京一樣，出臺限制一家人只能買一套房的嚴(yán)厲規(guī)定，但是這個規(guī)定在出臺前臨時被刪掉。其背后的地方政府的訴求昭然若揭。“土地財政依賴癥決定地方政府沒有動力從嚴(yán)出臺，另外想動真格也未必有這個能力”，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授郭宏認為，“分稅制不改革，這種樓市的調(diào)控就難以逃出循環(huán)的怪圈。”
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