據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，9月29日，在全國(guó)政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)上，“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。
中國(guó)目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中失能和半失能老人約3171萬(wàn)人，大中城市空巢家庭達(dá)70%。在公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，許多與會(huì)專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。
老年人要擁有房子產(chǎn)權(quán)
銀監(jiān)會(huì)就“以房養(yǎng)老”展開了專項(xiàng)調(diào)研，由于我國(guó)現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回。
專家表示，“以房養(yǎng)老”實(shí)現(xiàn)，需要3個(gè)條件。首先，擁有對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經(jīng)濟(jì)狀況適中，經(jīng)濟(jì)條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟(jì)條件過(guò)低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。
曾試點(diǎn)推行但無(wú)奈停辦
“以房養(yǎng)老”模式在實(shí)際運(yùn)作中，雖然已經(jīng)倡導(dǎo)、研討、試點(diǎn)了多年，但都處于“雷聲大、雨點(diǎn)小”的情形下。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過(guò)“以房養(yǎng)老”模式：一種是“以房自助養(yǎng)老”，即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用；另一種是“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過(guò)按月付款的方式，購(gòu)買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。但在試點(diǎn)中職能部門發(fā)現(xiàn)，真正符合條件的申請(qǐng)人很少，上海市不得不在兩年前停辦了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
困局
“以房養(yǎng)老”六障礙
障礙一：法律和制度未完善
業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老’就很難推行。”上海市人大代表姚儉說(shuō)，“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。
上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認(rèn)為，在將來(lái)新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。
障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新
“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。
障礙三：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。
障礙四：金融機(jī)構(gòu)沒動(dòng)靜
“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房?jī)r(jià)下行是主要原因。一位保險(xiǎn)從業(yè)者說(shuō)，這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。
障礙五：70年產(chǎn)權(quán)特殊國(guó)情
我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。
障礙六：適用人群小
按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。
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老外如何“以房養(yǎng)老”
●美國(guó)許多美國(guó)老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，把富余的部分出租，用來(lái)“以房養(yǎng)老”。
美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款。二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。
●加拿大超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)至30萬(wàn)加元之間，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
●新加坡60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。
名詞解釋
“以房養(yǎng)老”是指年輕時(shí)貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無(wú)憂。 |