香港中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，未來香港樓市下跌空間有限，而李嘉誠近期對香港物業(yè)的拋售暫時難以佐證樓市拐點已現(xiàn)。
外圍因素影響房價
中國證券報：近期香港房價出現(xiàn)了下跌勢頭，下跌的原因主要有哪些？是否存在開發(fā)商大幅降價的現(xiàn)象？
黎明楷：最近香港房價確實出現(xiàn)了下降，但下降幅度并不是很大。中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港指數(shù)從最高的125下跌至最近的119，這樣的下跌不算太大。近期房價下跌的主要原因是政府推出了一系列調(diào)控措施，也就是所謂的“辣招”。市場整體成交量大幅萎縮，開發(fā)商迫切希望賣掉手中房源，被迫將價格調(diào)低。
最近一些新建樓盤定價有所下降，用我們的話說就是“定價沒有以前那么進(jìn)取”。開發(fā)商一般都是先推出一部分，因此不排除后續(xù)房源價格回升的可能。
中國證券報：未來香港房價會不會大幅下跌？
黎明楷：我預(yù)計香港房價下跌幅度相對有限，最多可能下降20%。這是最悲觀的一種預(yù)期，如果未來資金依然保持寬松，可能不會下跌至這么大幅度。不過，值得注意的是，如果未來美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，美國國債收益上升，量化寬松政策退出，香港利率水平也會同步上漲。那樣的話，香港購房者還貸壓力會增加。美國經(jīng)濟(jì)回暖，對于全球經(jīng)濟(jì)也構(gòu)成利好。事實上，利率和房價并不是特別相關(guān)。歷史上也有利率和房價同步上漲的。
現(xiàn)在外圍環(huán)境仍持續(xù)影響香港樓市，這一點與內(nèi)地樓市不同。內(nèi)地樓市主要受政策因素影響，但香港房價還取決于外圍因素以及未來香港經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。
即使房價下跌20%，對于多數(shù)香港人而言，依然難以負(fù)擔(dān)。對普通的香港人而言，房價下跌50%他們才能夠承受。
中國證券報：香港房價開始下降，會不會進(jìn)一步擠出香港樓市的內(nèi)地投資者？香港房價下跌將對內(nèi)地樓市有什么影響？
黎明楷：如果對香港房價存有下跌的預(yù)期，肯定會減少香港樓市內(nèi)地投資者的數(shù)量。不過，目前香港的開發(fā)商也在推出對于內(nèi)地投資者的稅費補(bǔ)貼措施，希望盡可能挽留內(nèi)地的買家。
雖然香港樓市不乏內(nèi)地投資者，但如果香港樓市大幅下跌的話，對于內(nèi)地樓市的影響并不會很大。反過來，如果內(nèi)地房價下跌，會導(dǎo)致香港樓市內(nèi)地買家大幅減少，可能進(jìn)一步拖累香港樓價。
難言李嘉誠“逃頂”
中國證券報：香港政府一直在試圖增加樓市的供應(yīng)，這是否是導(dǎo)致香港房價下跌的另一原因？香港政府的“辣招”有何特點？
黎明楷：目前政府增加供應(yīng)的難度比1997年時大很多，并不一定能形成真實供應(yīng)，數(shù)量也比較有限。而且目前香港樓市的炒風(fēng)不是很強(qiáng)，當(dāng)年市場的炒風(fēng)非常厲害。我并不認(rèn)為所謂的“辣招”是香港房價下跌的主要因素。兩年前，“特別印花稅”剛推出時，受到這一政策影響短期轉(zhuǎn)讓物業(yè)的成交只占總成交的2%。
如果說香港與內(nèi)地樓市調(diào)控有所不同，我覺得香港“辣招”的執(zhí)行程度會好一些。香港的“辣招”不會遇到內(nèi)地那么多的“對策”，沒有那么多可操作空間，政策執(zhí)行能夠得到保證。還有就是，香港房地產(chǎn)市場的空間有限，調(diào)控難度也比內(nèi)地小很多。
中國證券報：近期李嘉誠拋售香港資產(chǎn)的消息廣受關(guān)注。現(xiàn)在香港的房價開始下跌，這是否說明李嘉誠也判斷香港的房價已經(jīng)達(dá)到高位，并且未來還可能進(jìn)一步下跌？
黎明楷：李嘉誠有全球性的視野，當(dāng)他覺得把資金留在香港不如把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)時，他就會拋售資產(chǎn)。事實上，李嘉誠拋售的不僅僅是房產(chǎn)，還包括零售產(chǎn)業(yè)等其他資產(chǎn)。所以我覺得這并不能判斷香港的樓市會下降更多，或許這可以說明其他地區(qū)的房價未來漲幅可能超過香港。
我認(rèn)為李嘉誠的拋售并不能說明其“逃頂精準(zhǔn)”。香港樓市下跌剛剛開始，我們還無從判斷這樣的拋售是否構(gòu)成調(diào)整。據(jù)我們所知，李嘉誠家族依然在香港持有一定土地，還有很多待售的項目。