2014年注定不是房地產(chǎn)業(yè)的好年份，銷售不暢的現(xiàn)實(shí)與佳兆業(yè)帶來(lái)的“黑天鵝”效應(yīng)疊加，正使房地產(chǎn)企業(yè)遭遇沉重的資金壓力。港股上市的房企則首當(dāng)其沖。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，35家典型房地產(chǎn)企業(yè)（港股上市）的總有息負(fù)債為15412億元，同比上漲25%。凈負(fù)債率為72.79%，較2013年增長(zhǎng)6.38個(gè)百分點(diǎn)。在銷售情況不加的情況下，房企的負(fù)債不斷攀升。
與此同時(shí)，受佳兆業(yè)“黑天鵝”效應(yīng)的影響，國(guó)際資本市場(chǎng)重新評(píng)估內(nèi)房股風(fēng)險(xiǎn)，使得海外融資難度加大。加之美元升值的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資成本將進(jìn)一步提升。
短期負(fù)債比重提高
6家銷售額在千億以上的第一梯隊(duì)房企，平均凈負(fù)債率為65.11%，較2013年增長(zhǎng)2.76個(gè)百分點(diǎn)；10家銷售額在300-800億的第二梯隊(duì)房企，平均凈負(fù)債率73.23%，同比增長(zhǎng)7.75個(gè)百分點(diǎn)；10家銷售額在150-300億的第三梯隊(duì)房企，平均負(fù)債率則達(dá)到100.39%。
結(jié)合2013年度的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，第三梯隊(duì)房企的負(fù)債率增幅明顯擴(kuò)大，顯示出企業(yè)在抵御風(fēng)險(xiǎn)方面略顯不足。
造成這種現(xiàn)狀的原因顯而易見。一方面，部分房企出于規(guī)模擴(kuò)張的考慮，大幅舉債。另一方面，去年樓市整體銷售不佳，企業(yè)無(wú)法償還即將到期的債務(wù)。
該機(jī)構(gòu)的報(bào)告還顯示，2014年，35家重點(diǎn)企業(yè)總有息負(fù)債為15412億元，同比上漲25%。其中，短期有息負(fù)債4569億元，同比上漲43%；長(zhǎng)期有息負(fù)債10843億元，同比上漲19%。
短期負(fù)債比重提高，是房企負(fù)債表中最主要的特點(diǎn)。2014年房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比為2.37，同比下滑17%。
同時(shí)，在整體市場(chǎng)銷售不佳的情況下，為了保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，短期的信托融資成為企業(yè)的無(wú)奈之選，這導(dǎo)致企業(yè)的短期有息負(fù)債大幅上漲。
這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是好消息。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖不及預(yù)期，或銷售環(huán)節(jié)沒有根本改善，房企的短期還款壓力將驟然增大，企業(yè)不僅將面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，還不得不繼續(xù)舉債用以“借新還舊”。
國(guó)際債市趨于謹(jǐn)慎
與負(fù)債率的提高不同，房企的融資成本似乎有所降低。年報(bào)顯示，2014年，多數(shù)港股上市房企的融資成本都比2013年有所下降，華潤(rùn)、中海等房企的平均融資成本則低至5%以下。
但在美元升值的影響下，海外融資的實(shí)際成本不降反升。盡管匯率變化的實(shí)際影響尚難測(cè)算，但已有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，海外融資的成本恐有增無(wú)減。
值得注意的是，去年年末發(fā)生的佳兆業(yè)旗下項(xiàng)目“被鎖盤”現(xiàn)象，正在加劇國(guó)際債市的擔(dān)憂。
“現(xiàn)在資本市場(chǎng)最擔(dān)心的，就是再出現(xiàn)一個(gè)‘佳兆業(yè)’。”一位在港上市的房企高管向和訊房產(chǎn)表示，國(guó)際債市對(duì)內(nèi)房股的風(fēng)險(xiǎn)十分重視，對(duì)待內(nèi)房企發(fā)債態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎。
“黑天鵝”效應(yīng)的影響不止于此，該人士還表示，遲遲未能公布年報(bào)的佳兆業(yè)深陷財(cái)務(wù)謎團(tuán)，一旦年報(bào)數(shù)據(jù)出現(xiàn)核心指標(biāo)大幅下滑等異?，F(xiàn)象，恐將使得資本的態(tài)度更加保守。
事實(shí)上，從最近的一組數(shù)據(jù)不難看出，這種影響已經(jīng)顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，房企海外融資總額度僅為57.45億美元，與2014年前4月的198.08億美元相比，降幅高達(dá)71%。
需要指出的是，在央行連續(xù)出臺(tái)寬松貨幣政策的背景下，部分房企將融資方向轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。但國(guó)際債市愈加謹(jǐn)慎亦是不爭(zhēng)的事實(shí)。況且即使在國(guó)內(nèi)融資，其成本也要明顯高于海外市場(chǎng)。
唯一的好消息在于，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一絲喘息的機(jī)會(huì)。分析人士指出，只要能在銷售端發(fā)力，資金壓力即可緩解一時(shí)。 |