繼前5月商品房銷售金額累計(jì)同比增速翻紅后，最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前6月商品房銷售面積累計(jì)同比增速也終于逆轉(zhuǎn)為正。如今7月也已過(guò)半，到底7月是否能延續(xù)前兩月態(tài)勢(shì)呢？
7月上半月成交量環(huán)比全線下跌，二線城市跌幅最大
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的68個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，7月上半月商品住宅成交建筑面積1183.77萬(wàn)平方米，環(huán)比6月下半月下跌15%，各能級(jí)城市成交面積環(huán)比全線下跌，商品住宅成交遇冷。
其中，二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，上半月商品住宅成交574.63萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌2成。監(jiān)測(cè)的15個(gè)二線城市跌眾漲寡，且跌幅明顯超過(guò)漲幅，南昌、杭州和成都跌幅逾40%。一線和三、四線城市環(huán)比跌幅相當(dāng)，均在10%左右。一線城市中僅北京環(huán)比上漲10%，其余三城均不及6月下半月水平，廣州下跌近3成。三四線城市不確定因素較多，漲跌各異，波動(dòng)較大。
前期積壓的迫切購(gòu)房需求集中釋放且新增供應(yīng)放緩，供需錯(cuò)位致成交下滑
連續(xù)兩月樓市大熱，7月能否扛得??？目前來(lái)看，似乎存在一定的挑戰(zhàn)。我們分析認(rèn)為這是由多方面的因素造成的，最重要的當(dāng)屬供需雙雙面臨斷層所致。
首先，前集積壓的迫切購(gòu)房需求已集中釋放，未來(lái)需求趨于平穩(wěn)。二季度樓市在政策、金融、股市三方面的因素推動(dòng)下快速回升，使得迫切性需求充分釋放，再加上3 30新政發(fā)布百日有余，落實(shí)執(zhí)行基本到位，近期除最新6 27降息降準(zhǔn)及公積金調(diào)整跟進(jìn)外，并無(wú)重大政策利好刺激，未來(lái)需求將趨于平穩(wěn)，甚至?xí)霈F(xiàn)一定的斷層。
其次，短期供應(yīng)跟不上節(jié)奏，造成供求錯(cuò)位。主觀方面，市場(chǎng)預(yù)期提升，房?jī)r(jià)上漲，部分城市甚至出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象?？陀^方面，去年多個(gè)城市土地出讓面積普遍下跌嚴(yán)重，決定了今年較為緊張的供應(yīng)基本面，在經(jīng)歷過(guò)二季度供應(yīng)快速提升后，推盤量明顯跟不上節(jié)奏，甚至面臨回落。從目前CRIC監(jiān)測(cè)到的已有7月城市供應(yīng)來(lái)看，多數(shù)城市新增供應(yīng)量環(huán)比大幅縮減，沈陽(yáng)前14天的供應(yīng)跌幅最大，為85%。
另外，股市財(cái)富效應(yīng)受挫，購(gòu)買力減弱。股市近期快速下跌，使得其助推器功能喪失，反而會(huì)減少市場(chǎng)流動(dòng)性，成為樓市進(jìn)一步回升的障礙。我們了解到，近期出現(xiàn)諸多購(gòu)房者因股市虧損而放棄購(gòu)房訂金或者首付不足而無(wú)法購(gòu)房的情況。
對(duì)于7月市場(chǎng)乃至三季度樓市，我們持相對(duì)謹(jǐn)慎態(tài)度，當(dāng)下項(xiàng)目仍應(yīng)抓緊窗口期、全力去庫(kù)存。預(yù)計(jì)一線城市三季度還將保持一定的市場(chǎng)熱度，基本可以保證平穩(wěn)；二線城市分化或再升級(jí)，部分城市能夠保持平衡，部分城市則壓力巨大；三、四線城市則面臨較大的挑戰(zhàn)，庫(kù)存高企而需求不足的困境亟待緩解。 |