樓市滯脹，觀望心理在蔓延。在買房與賣房的博弈中，開發(fā)商開始使出渾身解數(shù)。誰能在營銷中有所突破，自然就能在此番的博弈中占得先機。
期望早日回籠資金
昨日，記者接到某名盤的樓盤促銷廣告，“****尾房清盤全線8折，更推出3套超低拍賣房1.3萬起(7折）。7月6日開槌，登記后可參與活動！依當日拍賣價簽約！”
記者來到位于東四環(huán)附近的該樓盤售樓處，盡管開發(fā)商的促銷活動做得夠有創(chuàng)意，讓利也夠大，但是精美的售樓大廳除去售樓人員外卻空無一人。
銷售人員告訴記者，此次促銷的房子是該樓盤四期的23、24兩棟樓，建在七星級的會所兩側，沾上會所的豪華，當時開發(fā)商想留在最后賣，憑借其獨特的位置賣個高價，但是去年底剛好碰上了樓市調整，今年年初開盤只賣到了1.9萬元/平方米。而現(xiàn)在還剩14套左右，開發(fā)商也想快點回籠資金，所以才會有此活動。
拍賣噱頭 不超過7.6折
據(jù)記者了解到，這兩棟樓的促銷在4個月前就開始了，當時的廣告是 “最后32席，清盤特惠，1.5萬-1.7萬元/平方米”。但4個月過去了，該樓盤僅賣出去18套左右，而去年同期，1天的銷售量就能達到10余套。
除去拍賣的3套房子外，其余的按照樓層不同打折8折到8.8折不等，還有16萬車位等贈送。
“拍賣的3套房子，樓層很好，1.3萬元/平方米7折的起價，每次舉牌是加20塊錢。”該銷售人員說。記者表示當競拍價超過8折的價錢怎么辦，“這個我們內部已經講好了，競價不會超過1.45萬元，相當于7.6折，如果有拍賣到的，我們會按照這個價位任競得者在剩下的房子里選一套?！?/p>
該銷售人員告訴記者，也就是這14套房中，都可以以7.6折買到。
“拍賣此種促銷手段，據(jù)我的了解，在北京是沒有發(fā)生過的，應該又是一個創(chuàng)舉，醉翁之意不在酒。就是噱頭，增加影響力。反正耗著也是耗著，預期也不好，趕緊出手回籠資金也是明智的選擇。”北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文告訴記者。
為何名盤后期打折多？
該樓盤的開發(fā)商為全國知名品牌，資金實力十分雄厚，并不是像許多中小開發(fā)商那樣急于回籠資金自救。
“在北京市區(qū)內，現(xiàn)在做一期就大幅打折的并不多，真正打折幅度大的都是一些名盤的后期項目?！币粯I(yè)內人士昨日告訴記者。
“在北京的開發(fā)商都會在樓盤的第一期賺足利潤，就算行情不好也很少大幅打折，如果第一期的房子就大幅打折，沒有賺取足夠的利潤，那么后期的銷售就會很不力，而名盤之所有打折幅度大，是因為這些名盤前期品牌溢價，已有足夠的利潤空間。”周畢文說。
所謂品牌溢價，是在對一個樓盤定價時，開發(fā)商以目前樓盤所在區(qū)域的均價作為定價基礎，另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢、產品優(yōu)勢等加上溢價部分，最終得出價格。據(jù)業(yè)內人士透露，品牌溢價的最大幅度一般在10%-20%之間。
據(jù)記者了解，啟動京城樓盤降價的先行者是地產大佬萬科的中糧假日風景9.3折，遠洋地產的遠洋一方也打出8.5折，沿海地產的美利山一直在售的11980元特價房，都為名盤的后期項目，并且讓利幅度都很大。 |