新“地王”會(huì)否推高周邊房?jī)r(jià)？8月份非中心區(qū)二手房?jī)r(jià)漲幅收窄
9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元總價(jià)、高達(dá)22409.3元/平方米的樓板價(jià)，競(jìng)得上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊，成為新科“中國(guó)地王”的消息，這兩天成了人們的一大談資。“新地王”會(huì)不會(huì)造成周邊房?jī)r(jià)的飆升？
地處內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)且坐擁蘇州河畔的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)區(qū)，競(jìng)標(biāo)起始價(jià)為30.58億元的長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊被認(rèn)為是今年以來(lái)上海最吸引人的一幅住宅土地。但中海地產(chǎn)最終以高達(dá)129%的溢價(jià)率拿下該地塊，令很多業(yè)內(nèi)人士既感意外又表示出隱憂(yōu)。去年，長(zhǎng)風(fēng)7C北塊曾以16.053億元的起拍價(jià)格掛牌，樓板價(jià)每平方米14364元，卻在當(dāng)時(shí)樓市低迷的背景下慘遭流標(biāo)。
有人預(yù)計(jì)，以中海地產(chǎn)22409.3元/平方米的樓板價(jià)，加上建安成本等測(cè)算，今后長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊的售價(jià)將達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上。而目前長(zhǎng)風(fēng)地塊周邊的武寧板塊在售個(gè)案價(jià)格大部分在2.2萬(wàn)至2.6萬(wàn)元/平方米，個(gè)別案例如“泰欣嘉園”售價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米左右。而東南面的長(zhǎng)寧中山公園板塊，價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米左右，售價(jià)最高的“凱欣豪園”為3.5萬(wàn)元/平方米，南面的虹橋天山板塊大部分樓盤(pán)價(jià)格不到2萬(wàn)元/平方米，個(gè)別案例如“天山怡景苑”2.2萬(wàn)元/平方米。中海地產(chǎn)高價(jià)拿地是否能高價(jià)售出，成為最大的困惑。不少開(kāi)發(fā)商至今難忘，2007年上海樓市上一輪高峰時(shí)，有同樣“豪舉”的仁恒集團(tuán)遭遇的尷尬境地，當(dāng)時(shí)仁恒集團(tuán)以13.01億元拿下新江灣城一幅地塊，樓板價(jià)高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，而其周邊房產(chǎn)的價(jià)格目前也僅為2.5萬(wàn)元/平方米。
上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認(rèn)為， 房?jī)r(jià)主要還是由市場(chǎng)需求決定，高價(jià)獲取的地塊，開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)很重要，一旦遇到不可抗因素，風(fēng)險(xiǎn)將成倍增加。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，該項(xiàng)目未來(lái)的成敗很大程度上要看開(kāi)發(fā)商對(duì)政府規(guī)劃的落實(shí)程度。還有研究人員分析認(rèn)為，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建造預(yù)計(jì)定位為高端，從上海樓市實(shí)際來(lái)看，同樣地段不同定位的個(gè)案之間，價(jià)格上也會(huì)存在較大差異。比如8月份以整體均價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米正式開(kāi)盤(pán)的高端住宅“浦東星河灣”，目前周邊次新房樓盤(pán)的價(jià)格在每平方米2萬(wàn)至3萬(wàn)元。報(bào)價(jià)曾高達(dá)11萬(wàn)元/平方米的“湯臣一品”，周邊“世貿(mào)濱江花園”、“仁恒濱江園”、“盛大金磐”、“江臨天下”、“財(cái)富海景”等同處浦東陸家嘴板塊的樓盤(pán)，當(dāng)前 二手房的報(bào)價(jià)為3萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米不等。
最新公布的8月份中房上海住宅指數(shù)為2199點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比漲幅為7.53%；8月份，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2442點(diǎn)，環(huán)比漲幅0.62%。值得注意的是，盡管8月份房?jī)r(jià)均價(jià)依舊上升，但8月份全市新建住房成交面積為240.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了9.69%。在對(duì)于房?jī)r(jià)更為敏感的二手房市場(chǎng)上，由于房?jī)r(jià)持續(xù)數(shù)月上漲，部分剛性需求購(gòu)買(mǎi)力受到明顯抑制，加上投資型需求在一定程度上受到二套房貸款收緊影響，8月份寶山、松江等非中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)下滑。(張奕)
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