房地產(chǎn)市場當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢如何，今后將會如何演變，市場的需求有著什么樣的變化？
前不久，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在接受時代周報記者采訪時，就市場的需求微調(diào)，以及萬科策略變化作出了分析。
發(fā)展模式新思考
時代周報：萬科2009年第一次臨時股東大會通過了公開增發(fā)A股，融資112億元的議案。萬科增發(fā)后是否會重拾2007年的擴張心態(tài)，現(xiàn)在地王頻出，土地價格過高，萬科是否仍會大規(guī)模拿地？
郁亮：萬科對于發(fā)展模式有了新的思考，由于土地的價格漲幅高于房價漲幅，萬科的增長模式已經(jīng)由“規(guī)模速度”改變?yōu)?ldquo;質(zhì)量效益。”這并不代表萬科會使用高利潤的模式，萬科仍然堅持“不囤地，不捂盤”的發(fā)展策略，但是，現(xiàn)在我們更注重質(zhì)量效益，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也有所改變。我們?nèi)匀槐３?0%的普通住宅，不過內(nèi)容有調(diào)整，這些住宅更多針對首次改善型置業(yè)和再次改善型置業(yè)。
時代周報：地價高，萬科調(diào)整策略，是否表明萬科之前的規(guī)模擴張不再具有市場競爭力，需要重新建立自己的模式？
郁亮：我們的總體模式仍然不會有大的變動。我也不認為這種模式在中國已經(jīng)無法經(jīng)營下去。因為中國還有很多土地價值沒有好好挖掘。
例如，珠三角城市高鐵開始建設(shè)，這將改變珠三角的格局，一些城市的潛力開始顯現(xiàn)，高鐵建設(shè)給了我很大的啟發(fā)，未來還會有更多的變化產(chǎn)生，有更多城市的潛力可以挖掘出來?，F(xiàn)在不能簡單地認為，在中國，這種模式(規(guī)模擴張)就沒有競爭力了。
更重視改善型住宅需求
時代周報：為什么萬科現(xiàn)在更加關(guān)注首次改善型置業(yè)和再次改善型置業(yè)？
郁亮：這是因為，現(xiàn)在對市場的觀察中，我們發(fā)現(xiàn)，首次置業(yè)的人數(shù)已經(jīng)在悄然下降，這種情況跟人口結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。
我們認為，未來，雖然總體來說首次置業(yè)需求的量仍然較大，但是將逐步下降，最后可能會交給二手市場來解決，一手市場將更為重視改善型住宅需求。
時代周報：有哪些改善型產(chǎn)品是萬科未來更為重視的？
郁亮：我們重視細分市場，比如健康住宅、老年住宅等。對于老年住宅，我們一直都在研究，雖然現(xiàn)在國內(nèi)只有一兩個產(chǎn)品在試水，效果也不是很明顯，但是我們認為，隨著人口的老齡化，現(xiàn)在是小眾的產(chǎn)品，未來可能成為大眾產(chǎn)品。
目前這種住宅最大的問題是—誰來購買。目前老年人的消費能力較低，不會購買大宗商品，而子女專門為父母購買老年住宅的動力不足，但是未來情況可能發(fā)生改變。老年人增加，經(jīng)濟能力增強，也需要有一個適合他們溝通交流的場所，老年住宅就可以考慮老年人溝通等等的需要，度身定做合適的產(chǎn)品。萬科不久會推出類似的產(chǎn)品，并且逐步增加這種產(chǎn)品的比例。
萬科重回增長軌道
時代周報：萬科大規(guī)模融資，背后的邏輯是怎么樣的？萬科缺錢嗎？
郁亮：此次增發(fā)是因為，萬科已經(jīng)確定回到了增長軌道上。我承認，萬科曾經(jīng)有過困惑，因為去年，公司的收益增長為負。我一直在思考，我們?nèi)ツ瓿霈F(xiàn)利潤漲幅下降，這是一個拐點還是暫停？
如果是拐點，那么萬科的未來則不容樂觀。但是就目前外部、內(nèi)部的形勢來看，這不過是一個暫?！，F(xiàn)在，萬科又回到了增長的軌道上。
時代周報：您能否描述一下，萬科目前的內(nèi)外部形勢？
郁亮：外部環(huán)境，樓市明顯回暖。2009年1-7月，全國住宅市場實現(xiàn)銷售面積4.18億平方米、銷售金額1.96萬億，同比上升37.1%、60.4%。特別是土地市場，今年以來，特別是5月份之后，土地市場已經(jīng)開始變得非?；钴S。7月份后，每個月成交量已經(jīng)超過1000萬平方米。2008年，大量土地流拍，但今年5月份之后，溢價成交比例達到50%，并且越來越高，沒有出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。
雖然七八月份成交量略有下降，同比還是大幅度上升的，這與2007年出現(xiàn)拐點是不同的。2007年9月份政策轉(zhuǎn)向的時候，我們項目集中的14個主要城市推售比已經(jīng)低于1，僅有0.6、0.8，就是如果推出100萬套房子，只能賣掉60萬-80萬套，而這還不包括庫存量，表示市場已經(jīng)供過于求。
但是2009年7月份，萬科的推售比是0.78。這就反映了2008年庫存大量消化和釋放，整個供應(yīng)存量大幅度下降。這樣的市場顯然跟2007年是不一樣的。
另一方面，我們來看內(nèi)部情況，萬科自己的經(jīng)營情況也較好。1-8月，萬科累計銷售面積456萬平方米、金額406億元，比上年同期增長30.8%、29.9%。特別值得一提的是，公司在上半年采取了進取的姿態(tài)，獲取土地總量512萬平方米，均價只有2343元/平方米。
雖然沒有硬性的指標描述，回到增長的軌道應(yīng)該有怎么樣的增長率，但是，總體看來，市場已經(jīng)穩(wěn)定回升。 |