投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港?從理論上說,在嚴(yán)重的通脹面前,不動(dòng)產(chǎn)投資確實(shí)是抗通脹的可靠避風(fēng)港,道理正如前文所述。然而,我國當(dāng)前的實(shí)際情況卻未必如此。實(shí)際上,目前我國不少人想通過投資房產(chǎn)來對抗通脹很可能會面臨如下兩大風(fēng)險(xiǎn)。
一是市場風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)投資要對抗通貨膨脹,房價(jià)年漲幅必須高于年通脹率。撇開房產(chǎn)交易費(fèi)用不說,假定年通脹率為5%,則房價(jià)年漲幅至少要高于5%,如果投資購房資金中有50%來自貸款,貸款利率假定為6%,在不考慮自有資金機(jī)會成本條件下,房價(jià)年漲幅至少要達(dá)到8%(5%加6%的二分之一)。如果房價(jià)漲幅為3%,而銀行存款利率也是3%的話,將錢投資房產(chǎn)還不如存銀行,因?yàn)楹笳邲]有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,投資房產(chǎn)也可通過出租來獲取收益,但前提是租金收益率至少要達(dá)到年通脹率。總之投資房產(chǎn)抗通脹無非要靠房產(chǎn)漲價(jià)或獲取租金,或者二者兼而有之,現(xiàn)在就分別考察這些方式。
二是政策風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)從來就離不開政府的政策調(diào)控,政府希望房地產(chǎn)市場能健康、平穩(wěn)發(fā)展,房價(jià)不要漲得太高,投資需求不要太猛,百姓住房不要太難。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過于猛烈,政府就有可能出臺一些政策加以調(diào)控:在土地政策方面,不但加大土地供應(yīng)量,更重要的是加大對開發(fā)商囤地行為的打擊力度;住房保障政策方面,加大保障性住房的開發(fā)力度;在貨幣信貸政策方面,不排除進(jìn)一步提高二套房貸門檻;在財(cái)政政策方面,不排除從持有第二套房開始試點(diǎn)征收物業(yè)稅。所有這些都是為了抑制投資需求。當(dāng)然,投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房人和租房人身上,問題是這些人能否承受,如果不能,就會形成投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。(作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成) |