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"實(shí)際上這部分上調(diào)的開工面積主要是根據(jù)今年前兩個季度的銷售額定下來的。"萬科董秘譚華杰坦言，此前開發(fā)商在賣的房子是去年開工的，而由于經(jīng)歷了2007年的冰封期后，大多數(shù)開發(fā)商在去年開工的面積都急劇下降，隨著上半年市場去存貨過程迅速完成，此前開工面積少造成的市場供應(yīng)量和交工日期無法滿足部分剛性需求開始顯現(xiàn)，因此包括萬科在內(nèi)，大部分開發(fā)商從今年年中開始增加開工面積，但這些供應(yīng)大部分要等到明年才能形成體量。"從開工到銷售，極限情況是4到6個月，大部分要一年左右，因此這部分上調(diào)的面積將在明年年中形成供應(yīng)。"譚華杰表示。
事實(shí)上，在經(jīng)歷了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地產(chǎn)市場已開始趨于理性，各地成交量均有所回調(diào)，根據(jù)克而瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度十大城市共計(jì)成交3365萬平方米，環(huán)比二季度的3919萬平方米約下滑15%。在北京，盡管最終三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要等到本月下旬才能見分曉，但就目前北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京可售期房量約為13萬套，未簽約的現(xiàn)房量高達(dá)19萬套，庫存量仍有約32萬套之多。而在去年10月初，可售期房約為18萬套，未簽約現(xiàn)房15萬套，庫存量33萬套左右，與今年的庫存相差無幾。而2007年10月的房地產(chǎn)銷售高峰期，北京的期房及現(xiàn)房庫存量僅為23.4萬套，這意味著經(jīng)過兩年的下挫及反彈，北京樓市仍有充足的庫存等待消化。
天量土地成為一大砝碼
就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫存量大幅上漲擔(dān)憂的同時，開發(fā)商自己卻并沒那么緊張，并一再表示"與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢"。而這背后除了由于樓市回暖帶來的"余糧"外，更有此前在土地市場的"囤積"以及眼下在資本市場的博弈。
克而瑞9日公布的2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備TOP10榜單揭示，2000萬平方米的土地儲備量成為擁有豐厚土地資產(chǎn)的門檻，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬平方米和2350萬平方米僅列第六和第十。
與此同時，從土地儲備排行榜的10家進(jìn)榜企業(yè)來看，前三季度新增土地儲備建筑面積合計(jì)達(dá)2462萬平方米，新增土地儲備投資額合計(jì)近719億元。其中第三季度新增土地儲備最多，新增土地儲備的建筑面積約1792萬平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過前兩季度的總和。
"土地儲備是考量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標(biāo)，如一個房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備過少，一旦地價上漲，企業(yè)的發(fā)展就會遭遇成本障礙;如土地儲備過多，一旦地價下跌，則會加大企業(yè)的風(fēng)險，土地減值影響巨大。把握好銷售和土地儲備之間的平衡關(guān)系，是房企高管感知市場能力的關(guān)鍵一環(huán)。"龍勝平表示，從拿地的溢價比例來看，第二季度只有37%的土地溢價比例超過100%，到了第三季度溢價比例超過100%的達(dá)到了57%。許多開發(fā)商在第三季度的土地儲備增加了很多，僅十強(qiáng)企業(yè)在新增土地儲備方面的投資就達(dá)779億元。
恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，一年前其上市暫停時，曾因?yàn)橥恋貎溥^多而備受爭議，但一年后該公司再次遞交上市申請時，其巨大的土地儲備卻轉(zhuǎn)而成為重要砝碼?？芍^是成也土地，敗也土地。
對此SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是那些沒有上市的企業(yè)，因?yàn)榉巧鲜衅髽I(yè)資金有限，一般都會量入為出，有多大的銷售量就購進(jìn)多少土地;而上市公司因?yàn)橘Y本市場有對土地儲備的追逐和激勵，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場對土地儲備的要求。另外還有一些準(zhǔn)備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。
"這些年房地產(chǎn)公司圍繞土地問題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢;另一家開發(fā)商囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這些故事在房地產(chǎn)界太多了，每人都可以舉出幾例來。我的老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話，'養(yǎng)雞的不如倒蛋的'?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的。"潘石屹說。
39家內(nèi)地房企近期謀求上市
如果說土地對于開發(fā)商而言算是未來發(fā)展的資本，那么通過在資本市場爭奪來的融資份額，才真正讓開發(fā)商有了當(dāng)下"笑傲"樓市冰封期的勇氣和實(shí)力。
9月30日從港交所傳出消息，恒大地產(chǎn)IPO已于9月底通過上市聆訊。根據(jù)時間表安排，恒大地產(chǎn)初定于10月進(jìn)行全球路演，11月正式掛牌。資料顯示，恒大此次赴港上市的集資額初步介于10億至15億美元之間，即約78億至117億港元。這將成為今年集資額最大的香港新股，也將是今年首只集資額超過百億港元的新股。以集資額上限計(jì)算，公開發(fā)售若占一成，即約11.7億元。如果超額認(rèn)購398倍，凍結(jié)的資金便達(dá)4668億元。
就在恒大地產(chǎn)上市聆訊同日，卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門禹洲等公司均在港交所上市聆訊。有部分券商認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)尚未完全好轉(zhuǎn)，股價仍然高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況，因此短期市場仍然以盤整為主。在這樣的前提條件下，新股發(fā)行很難以較高價格被認(rèn)購，但卻絲毫不能動搖開發(fā)商進(jìn)入資本市場的決心。根據(jù)克而瑞對中國房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，近期擬通過IPO或借殼方式謀求上市的企業(yè)就達(dá)到39家，國慶節(jié)期間，恒盛地產(chǎn)已在香港證券交易所掛牌上市，該公司將是今年第一家登陸H股的內(nèi)地房企，隨后寶龍地產(chǎn)也于10月9日在香港掛牌上市。
"今年5月份以來，北京、上海、深圳等地'地王'再現(xiàn)，成交總價和單價都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來越高，因此拿下優(yōu)質(zhì)'地王'的企業(yè)不是資金雄厚的國企就是融資方便的上市公司。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，"大部分開發(fā)商在成功上市后，將會迅速把融資所得用于買地、開工新項(xiàng)目等方面，以進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，加速發(fā)展。""除了IPO，登陸港股市場的內(nèi)地開發(fā)商還可以通過增發(fā)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等多種渠道募集資金，進(jìn)一步為公司新一輪的發(fā)展奠定強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)。"龍勝平也表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，競爭日漸加劇，行業(yè)監(jiān)管逐步形成，企業(yè)的經(jīng)營受到了更多的關(guān)注，行業(yè)的自律性也在日漸增強(qiáng)，正在向"資本+專業(yè)"的模式轉(zhuǎn)變。資本對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)想在這一輪的行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟，必須抓緊"資本"的稻草。
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