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2009最受蘇州網(wǎng)友關(guān)注的十大樓市問(wèn)題：
TOP1
作為普通老百姓而言，房?jī)r(jià)如此高，如果不買(mǎi)房，會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；如果買(mǎi)房，又難以承擔(dān)如此重負(fù)，那么現(xiàn)在到底該不該買(mǎi)房？
盛承懋：投資性買(mǎi)房可取投機(jī)性買(mǎi)房勿試
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）
在當(dāng)前樓市發(fā)展前景下，房?jī)r(jià)日益追高，不少有眼光的投資性需求日益凸顯。
在這里我建議投資性買(mǎi)房的置業(yè)者：“投資性需求作為一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的置業(yè)方向，由于周期性較長(zhǎng)，從城市的發(fā)展上來(lái)說(shuō)，是一種較為可取的置業(yè)行為；然而，以短線投資為目的的投機(jī)性置業(yè)，則是一種非常不利于樓市健康發(fā)展的置業(yè)行為，風(fēng)險(xiǎn)較大，不可取。”
沈?。悍?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？難！
（沈健——蘇州大學(xué)商學(xué)院教授）
從目前蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平來(lái)看，要想使得蘇州的房?jī)r(jià)下跌，是不太現(xiàn)實(shí)的。對(duì)于政府而言，并不希望房?jī)r(jià)下跌，畢竟美國(guó)金融危機(jī)主要原因就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌。對(duì)于政府而言，他們最希望看到的情況就是樓市的平穩(wěn)，而非大起大落。
對(duì)于購(gòu)房者而言，我的建議如下：
如果您現(xiàn)在有錢(qián)，購(gòu)房者可以買(mǎi)房；甚至可以買(mǎi)二手房進(jìn)行投資；但是對(duì)于不少剛性需求者而言，我要說(shuō)：買(mǎi)房沒(méi)有必要一步到位。當(dāng)下，蘇州的輕軌建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行著，據(jù)說(shuō)，現(xiàn)在輕軌四號(hào)線也要開(kāi)始規(guī)劃了。我們可以想象：在未來(lái)幾年內(nèi)，蘇州的整個(gè)城市格局會(huì)發(fā)生非常大的變化，大家的生活會(huì)變得如此方便。到那時(shí)，人們?cè)诮紖^(qū)生活，而在城市上班的情況就太正常了，因此，對(duì)于剛性需求者而言，買(mǎi)房沒(méi)有必要一步到位，而是要根據(jù)實(shí)際情況按需購(gòu)買(mǎi)。
袁繼峰：推薦自用者買(mǎi)房
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
推薦自用者買(mǎi)房，一是因?yàn)橹虚L(zhǎng)期來(lái)看蘇州房?jī)r(jià)還有增長(zhǎng)空間；更重要的是因?yàn)閷?duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)收入的增長(zhǎng)速度，以后買(mǎi)房更吃力。一個(gè)巴掌拍不響，開(kāi)發(fā)商出價(jià)和消費(fèi)者出價(jià)一致時(shí)才能成交，這是常識(shí)。一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)很大程度上取決于主流開(kāi)發(fā)商的主流項(xiàng)目的價(jià)格，而主流項(xiàng)目的消費(fèi)者往往是有錢(qián)的老百姓，他們的賺錢(qián)速度必然快于社會(huì)平均水平，所以這部分有錢(qián)的老百姓會(huì)接受較高的房?jī)r(jià)。其它項(xiàng)目以主流項(xiàng)目?jī)r(jià)格為參照，定出各自的價(jià)格，并與主流項(xiàng)目保持相同的價(jià)格上漲速度。這樣，主流項(xiàng)目的價(jià)格上漲速度是參照有錢(qián)老百姓收入增長(zhǎng)速度制訂的，普通項(xiàng)目的漲價(jià)速度又與主流項(xiàng)目一致，等于是要讓普通姓的收入增長(zhǎng)水平與有錢(qián)老百姓的收入增長(zhǎng)水平一致，顯然是很難的，最后對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)與收入的差距只會(huì)拉大，以后買(mǎi)房更吃力。
根本的辦法可能只有一個(gè)：個(gè)人不斷努力，使得自己的能力增長(zhǎng)與收入提高速度超過(guò)社會(huì)平均水平。當(dāng)然這樣做的前提是政府提供一個(gè)盡量公平的、有序的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的環(huán)境，并讓社會(huì)平均水平之下的人享有基本生活、工作保障。
高大鵬：按需購(gòu)買(mǎi)不錯(cuò)的選擇
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從整個(gè)宏觀環(huán)境看來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)還是明顯可見(jiàn)的，關(guān)于買(mǎi)房，如果是自住型住房，那么什么時(shí)候買(mǎi)都應(yīng)該是合適的。中國(guó)的城市化進(jìn)程正處于40%—60%之間，而且正處于一個(gè)迅猛發(fā)展的階段，所以整個(gè)中國(guó)樓市的整體趨勢(shì)是不錯(cuò)的。
另外，中國(guó)人對(duì)土地的情結(jié)以及熱愛(ài)之情，也決定了買(mǎi)房絕不是一次性消費(fèi)的事情，如果你問(wèn)在中國(guó)中了彩票的人，那些錢(qián)他準(zhǔn)備用來(lái)做什么，那么他十之八九會(huì)回答你用來(lái)買(mǎi)房，所以這種社會(huì)現(xiàn)狀也決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)健康穩(wěn)定地走下去。
樓市低迷、短暫下滑，只是一個(gè)階段走勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)不斷向好的情況下，買(mǎi)房不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
曾熙：自住可以買(mǎi)投資者可關(guān)注二手房
（曾熙——蘇州博思堂常務(wù)副總）
買(mǎi)房是否合適根據(jù)需求來(lái)定，如果是自住的現(xiàn)在就可以購(gòu)買(mǎi)，中國(guó)整體房?jī)r(jià)是上行的，可能有波動(dòng)但是上升趨勢(shì)是不會(huì)變的；如果是作為投資的話，要分長(zhǎng)期和短期來(lái)看，想半年或一年投資盈利的話要看市場(chǎng)，看市場(chǎng)波動(dòng)；三是要選擇適合的房源，自住的話也要根據(jù)需求來(lái)定，包括戶(hù)型、位置、樓層、產(chǎn)品等各方面，短期投資和長(zhǎng)期投資選的房源不同，長(zhǎng)期投資的話我建議買(mǎi)商鋪，短期投資更看重的是地段，地段房的抗跌性強(qiáng)，而且按目前來(lái)說(shuō)上升空間還比較大，漲價(jià)也會(huì)相對(duì)較快。
如果投資區(qū)域的話，我有兩個(gè)方向的建議，一是核心區(qū)域，核心區(qū)域按現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)說(shuō)還有比較大的空間；二是新發(fā)展的區(qū)域，比如最近的熱點(diǎn)相城區(qū)，現(xiàn)在交通改善設(shè)施已完全成形，發(fā)展較大，近期的價(jià)格也已經(jīng)透支將來(lái)的部分空間。另外投資者可以多關(guān)注下二手房，二手房市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)比較亂，有可能會(huì)碰到一些質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子，這個(gè)就需要自己去淘了。
張捷：投資需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
（張捷——朗詩(shī)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）
其實(shí)買(mǎi)不買(mǎi)房的出發(fā)點(diǎn)在于你是用來(lái)自住還是用來(lái)投資，如果是用來(lái)自住的話，那么無(wú)論何時(shí)，只要你需要，就可以買(mǎi)房，只要自己看中，而且價(jià)格沒(méi)有太多波動(dòng)的話，符合自己的需求，那也就是買(mǎi)房的目的。而如果用于投資的話，那就首先要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的測(cè)試，只要價(jià)格在你承受的范圍之內(nèi)，那就可以投資，而在承受能力之外的話，那就需要考慮清楚。
某代理行資深人士：購(gòu)房心態(tài)——買(mǎi)漲不買(mǎi)跌到底買(mǎi)不買(mǎi)房關(guān)鍵還是取決于消費(fèi)者自己，如果是需求比較強(qiáng)烈，是一些剛性需求購(gòu)買(mǎi)者，那無(wú)論在什么時(shí)候不用講求時(shí)機(jī)總是要買(mǎi)的。但如果是二次置業(yè)者可能還會(huì)等一等，中國(guó)很多老百姓都存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，所以在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、樓市低迷的時(shí)候，你是看不到眾人買(mǎi)房的，當(dāng)然這個(gè)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，也跟開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略相關(guān)。
TOP2
下半年蘇州樓市往哪兒走？
盛承懋：下半年樓市買(mǎi)賣(mài)雙方共贏的市場(chǎng)
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）
蘇州樓市上半年已經(jīng)去化掉700多萬(wàn)方的房屋銷(xiāo)售，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了08年的全年的銷(xiāo)售任務(wù)。
作為買(mǎi)方市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于下半年還有6場(chǎng)房交會(huì)，不少新面孔甚至?xí)x擇在下半年嶄露頭角，因此，可以說(shuō)，下半年是買(mǎi)方市場(chǎng)較為樂(lè)觀的局面，不少有需求的置業(yè)者可以考慮在下半年出手；而作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著蘇州的城市化發(fā)展的進(jìn)度，二號(hào)線日前的開(kāi)工等利好的政策的刺激，整體市場(chǎng)會(huì)朝向較為良好的趨勢(shì)發(fā)展，因此賣(mài)方市場(chǎng)也不必憂(yōu)心自身的局面。
曾熙：下半年政策相對(duì)平穩(wěn)供應(yīng)量減少（曾熙——蘇州博思堂常務(wù)副總）
毋庸置疑，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律是“政策”。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)剛出現(xiàn)局部回暖跡象，中國(guó)則實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚虛、通貨膨脹預(yù)期明顯，從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，PPI、CPI依然呈現(xiàn)下行走勢(shì)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體未穩(wěn)，下半年還有國(guó)慶60周年等政治事件；綜合來(lái)看，下半年政策方面將不會(huì)有大幅反差，個(gè)別對(duì)于價(jià)格調(diào)控的政策是很正常的，所以下半年政策市場(chǎng)方面相對(duì)平穩(wěn)；此外下半年的供應(yīng)量相對(duì)較少，去年沒(méi)有拍地，上半年的消化比較厲害，發(fā)展商工期跟不上，供求關(guān)系的合理也決定了市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)掉頭下探的情況。至于明年的市場(chǎng)就要一分為二來(lái)看，政策的影響將是決定性的。
高大鵬：下半年市場(chǎng)仍供不應(yīng)求價(jià)格緩步拉升
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
下半年應(yīng)該還是處在一個(gè)供不應(yīng)求的階段，進(jìn)入5月份，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，各企業(yè)也紛紛調(diào)整了開(kāi)發(fā)策略，預(yù)計(jì)到明年4、5月份會(huì)有大量新的產(chǎn)品面世，所以在今年下半年價(jià)格可能會(huì)達(dá)到一個(gè)恒定的水平，或者有緩步拉升；相信如果市場(chǎng)上有適合購(gòu)房者需求的產(chǎn)品出現(xiàn)，還是會(huì)有很大的市場(chǎng)的。
張捷：中低端產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定高端產(chǎn)品持續(xù)走高
（張捷——朗詩(shī)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）
隨著產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)度的完成，整體市場(chǎng)會(huì)受到新一輪沖擊，中低端產(chǎn)品的上市，可能價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定，而高端產(chǎn)品由于其稀缺性、可售量少，一直以來(lái)受市場(chǎng)的影響也不是很大，所以?xún)r(jià)格會(huì)持續(xù)走高。至于成交量，應(yīng)該不會(huì)達(dá)到上半年那么多，因?yàn)樯习肽陮?8年積攢的剛性需求已經(jīng)釋放了很多，所以下半年蘇州樓市可能就會(huì)面臨一個(gè)價(jià)格趨于平穩(wěn)略有小幅上漲、成交量下跌的走勢(shì)。
張求紅：價(jià)格上漲需求量減弱
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
隨著下半年各房企新房源不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相應(yīng)增加，而價(jià)格將依然處于高位這一狀態(tài)，甚至?xí)^續(xù)上漲，可能漲幅不是很大；而隨著價(jià)格的上漲，相信需求量方面會(huì)有所減弱，總體看來(lái)，下半年樓市應(yīng)該是一個(gè)價(jià)升量跌的走勢(shì)！
袁繼峰：中長(zhǎng)期看好，近期或再波動(dòng)。
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
TOP3
有言說(shuō)：二套房貸政策已經(jīng)對(duì)蘇州樓市產(chǎn)生了一定的影響，蘇州樓市連續(xù)3周成交量下跌，這是否跟二套房貸的政策收緊有關(guān)？
盛承懋：成交量下滑多原因?qū)е?/strong>
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）
近段時(shí)間，蘇州樓市成交量連續(xù)下滑，我認(rèn)為有幾方面的原因：
一方面：上半年半年的集中釋放之后，需求量進(jìn)一步得以滿(mǎn)足，因此以剛性需求為代表的市場(chǎng)需求量逐步減少；第二，開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步追漲，樓市單價(jià)有所增高，這在一定程度上也阻止了置業(yè)者的買(mǎi)房腳步；第三，當(dāng)然，二套房貸收緊聲音的傳出，也止住了部分買(mǎi)房的需求第四：7、8月本來(lái)就是蘇州樓市的傳統(tǒng)淡季……
沈?。嘿I(mǎi)房是否保值？可行！
（沈健——蘇州大學(xué)商學(xué)院教授）
近來(lái)蘇州樓市成交量的下跌，與二套房貸政策的出臺(tái)，是有一定的關(guān)聯(lián)。但是究其原因，不是政策本身所起到的作用，而是這個(gè)政策傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)：政府開(kāi)始干預(yù)樓市，政府也認(rèn)為房?jī)r(jià)太高了，所以，最近樓市的溫度稍有下降。
袁繼峰：真正導(dǎo)致目前成交量下降的是有效供應(yīng)不足
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
目前二套房收緊的做法只會(huì)在短時(shí)間內(nèi)刺激成交量飆升（購(gòu)房者趕末班車(chē)，突擊購(gòu)房），真正導(dǎo)致目前成交量下降的還是有效供應(yīng)不足：中低價(jià)位房與具有稀缺資源的住宅新增供應(yīng)不足。7月末市區(qū)存量商品住宅358萬(wàn)平方米，按上半年月均成交速度64萬(wàn)平方米推算，僅夠5-6個(gè)月消化，這說(shuō)明目前的絕對(duì)供應(yīng)量也處較低水平，成交下降也在情理之中。當(dāng)然，成交量下降從一個(gè)側(cè)面也會(huì)給開(kāi)發(fā)商一個(gè)警訊——過(guò)快提升房?jī)r(jià)的話消費(fèi)者又會(huì)不買(mǎi)賬了。
高大鵬：成交量的走跌與二套房貸的收緊并無(wú)直接關(guān)系
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從上半年我們項(xiàng)目自己統(tǒng)計(jì)的情況看來(lái)，有高達(dá)72%的購(gòu)房者都是自住型需求，用于投資需求的不到5%，這說(shuō)明蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)還是以剛性需求的釋放為主。而二套房貸政策政府打壓的只是投機(jī)和投資性需求，所以我認(rèn)為近段時(shí)間成交量的走跌與二套房貸的收緊并無(wú)直接關(guān)系。
近段時(shí)間成交量的下跌可以說(shuō)是跟市場(chǎng)上在售房源不足兮兮相關(guān)的，由于去年下半年樓市低迷，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛采取保守開(kāi)發(fā)策略，對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，也因此調(diào)整了推出新盤(pán)的計(jì)劃，導(dǎo)致09年以來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。
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